Crise du logement : les propositions du rapport Rebsamen pour relancer la construction

Le rapport Rebsamen propose plusieurs mesures pour enrayer la crise de l’offre de logements dans les zones tendues. Il relève deux obstacles majeurs à la relance de la construction dans ces territoires : les réticences locales et la rareté du foncier.

Habitations en construction.
Entre 2007 et 2020, les prix des logements anciens ont progressé de 61 % à Paris, 36 % dans les dix plus grandes villes de France et 17,5 % dans les 50 plus grandes. © Bits and Splits - stock.adobe.com

La Commission dédiée à la relance durable de la construction de logements, présidée par François Rebsamen, a remis la première partie de son rapport (diagnostic et mesures phares) le 20 septembre 2021.

La Commission propose 13 mesures de nature fiscale et budgétaire qui seront complétées par des propositions en matière de simplification des procédures et d’urbanisme dans la deuxième partie du rapport dont la publication est prévue fin octobre 2021.

Un décrochage de la construction de logements dans les zones tendues

La chute des autorisations de construire au début de l'année 2020, liée au Covid-19, s’est globalement résorbée au 1er semestre 2021. Au niveau national, la construction de logements neufs a retrouvé son niveau d'avant-crise. Sur la période 2014-2019, le rythme annuel moyen de production s'élevait à 366 000 logements en France métropolitaine.

Cependant, le rapport Rebsamen note un décrochage de la construction dans les zones tendues, où les besoins en logement sont pourtant les plus importants. Ce décrochage est visible depuis 2019, mais a été accentué par la crise sanitaire. Les autorisations de construire sur les territoires en zonage A, A bis et B1 (considérés comme les plus tendus) sont en recul de 14% comparé au niveau moyen de 2018.

Cette tendance à la baisse s'observe autant dans la construction d'habitat privé que social. Le nombre total de logements sociaux agréés est en baisse depuis 2016.

Si les tendances démographiques actuelles se poursuivent, il faudrait créer en moyenne entre 210 000 et 325 000 logements supplémentaires par an pour loger les nouveaux ménages à l'horizon 2030. À ces chiffres s'ajoutent les besoins liés aux situations de mal logement. 1,4 million de ménages ne disposeraient pas d'un logement propre ou seraient contraints d'habiter dans un logement trop petit ou de mauvaise qualité.

13 mesures fiscales et budgétaires

Pour faire face à cette crise, la Commission recommande d'accélérer la mobilisation du foncier public en faveur de la production de logements, notamment sociaux. 

Le rapport souligne également la nécessité de déployer un discours politique plus volontariste afin de réhabiliter l'acte de construire. La mauvaise qualité de certains logements, la congestion des infrastructures, en particulier des transports en commun, ou les préoccupations environnementales entraînent des réticences de la part des habitants à une densification supplémentaire liée à l'extension de la construction. Il apparaît donc difficile pour les élus locaux de porter un programme de "maire bâtisseur" devant leur population. 

En outre, les dernières réformes de la fiscalité locale, notamment la suppression de la taxe d'habitation, ont réduit les moyens financiers des communes pour faire face à l'accueil de nouveaux habitants.

Toutefois, à l'occasion du 81ème congrès de l'Union sociale pour l'habitat, qui s'est tenu le 28 septembre 2021, le Premier ministre Jean Castex, a annoncé des mesures financières. Plusieurs propositions du rapport Rebsamen ont été retenues, parmi lesquelles :

  • la modification de l’aide à la construction durable, mise en place dans le cadre du plan de relance, en un contrat local entre l'État et les collectivités dans les zones tendues. Ce contrat fixera des objectifs en fonction des besoins en logements qui donneront lieu au versement d’une aide de l'État ; 
  • la compensation intégrale par l'État pendant dix ans de la perte de ressources pour les communes liée à l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dont bénéficient les logements sociaux.